1.Définition et domaine_ C’est le contrat par lequel une personne remet un
bien immobilier à une autre personne, pour qu’elle en jouisse, contre le
paiement de loyers.
Le
régime de la loi du 1er septembre 1948 concerne les locaux, meublés
ou non, construits avant cette date, même rénovés, reconstruits, surélevés ou
augmentés et destinés à l’habitation principale ou secondaire, professionnelle
ou mixte pour l’exercice d’une profession libérale ou à titre de logement de
fonction, dans les communes de plus de 4 000 habitants, contiguës avec une
commune de plus de 10 000 habitants ou de mois de 4 000 habitants, dont la
population a augmenté de plus de 5% entre deux recensements jusqu’en 1958.
Cependant, il ne s’applique pas aux contrats conclus après le 1er
janvier 1959, dans les communes de moins de 10 000 habitants, à l’exclusion de
celles situées en Ile-de-France. De plus, des lois et des décrets successifs
sont intervenus pour en réduire le domaine. Les locataires, qui sont soumis à
ce régime le savent, en raison de la modicité du montant des loyers et des
charges par rapport aux prix du marché.
2.Formation
2.1.Consentement
2.1.1.Principe_ Le contrat se forme par
l’accord des contractants sur le local loué et sur le montant des loyers.
2.1.2.
Mentions interdites_ Les clauses suivantes sont nulles. Leur
nullité peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du
contrat. La nullité de la clause peut atteindre le contrat tout entier, si son
insertion dans le contrat est la cause impulsive et déterminante du consentement
d’un contractant.
Sont
concernées la clause qui oblige le locataire à : laisser visiter le local les
jours fériés ou plus de deux heures par jour ouvré par un futur locataire ou
acheteur, à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le
bailleur, de payer les loyers par ordre de prélèvement automatique sur son
compte courant, par des lettres de change ou des billets à ordre signés par
avance et à rembourser par avance au titre des réparations locatives sur la
base d’une estimation unilatérale du bailleur.
Sont
concernées les clauses qui autorisent le bailleur à : prélever ou à faire
prélever les loyers directement sur son salaire, diminuer ou supprimer des
prestations stipulées au contrat sans contrepartie équivalente ou percevoir des
amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de bail ou d’un règlement
intérieur au bâtiment.
Enfin,
sont concernées les clauses qui prévoit la responsabilité collective des
locataires ,en cas de dégradations d’un élément commun du local, la résiliation
de plein droit du contrat pour inexécution des obligations du locataire pour un
motif autre que le non-paiement des loyers, des charges locatives ou du dépôt
de garantie ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou qui
interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale,
associative ou confessionnelle.
2.1.3.
Preuve_ La preuve de l’existence du contrat de bail se fait
par écrit. Le document écrit constatant le contrat de bail doit être parfait.
En l’absence d’un tel document, le commencement de preuve par écrit et
l’impossibilité de produire un écrit ne sont pas admis. Seuls l’aveu, le
serment ou le commencement d’exécution du contrat sont admis. Le commencement
d’exécution du contrat s’établit par l’occupation du local, l’existence et le
paiement des loyers. Ces éléments se prouvent par tous moyens.
En revanche, la preuve du contenu du contrat
se fait selon les règles normales du droit de la preuve des actes juridiques.
2.1.4.
Opposabilité_ Si le contrat de bail a été rédigé devant notaire,
a été mentionné dans un acte devant notaire ou a été enregistré auprès de
l’administration fiscale, il est opposable à tout acquéreur du local loué, au
créancier du bailleur désirant saisir le local loué et à un locataire en second
concurrent, à partir de la date de rédaction de l’acte devant notaire ou de
l’enregistrement.
Cependant,
pour les contrats de bail conclus pour une durée supérieure à douze ans, il
faut qu’ils aient été publiés à la conservation des hypothèques, pour qu’ils
puissent être opposables à ces personnes.
Si
le contrat de bail n’a pas fait l’objet de ces formalités, il ne peut être
opposé à ces personnes qui en contestent l’existence. Toutefois, entre deux
locataires du même local, c’est celui qui est entré en possession le premier
qui est préféré, quelle que soit la date de rédaction ou d’enregistrement de
leur contrat. Ce n’est que, si aucun des deux n’est entré en possession du
local, que cette date compte.
En
cas de trouble de jouissance du local loué par une autre personne que le
bailleur, le locataire peut intenter une action possessoire contre le fauteur
de troubles.
2.2.Loyers
2.2.1.
Conditions_ Le contrat doit contenir l’obligation pour le
locataire de payer un loyer réel et sérieux.
Le
loyer doit avoir un montant déterminé ou déterminable à la conclusion du
contrat. Son montant n’est pas librement fixé par les contractants. Le contrat
peut contenir une clause d’indexation qui doit répondre aux exigences
impératives de la loi. De plus, en cas de perte partielle du local loué par cas
fortuit, le montant des loyers doit être réduit, à la demande du locataire.
Le
montant des loyers peut être réduit, si le locataire effectue les travaux
incombant au bailleur, à due concurrence du montant des travaux. En revanche,
le montant des loyers ne peut être augmenté que pour la réalisation de travaux
d’amélioration du local par le bailleur, en raison d’une clause en ce sens ou
de l’accord du locataire. Toute clause ou convention ( même postérieure au bail
par l’accord du locataire ) d’augmentation du montant des loyers pour les
autres travaux est nulle.
La
nature du loyer n’est pas nécessairement une somme d’argent. Il peut être
converti en le paiement par le locataire de travaux de remise en état du local
incombant au bailleur.
2.2.2.
Fixation
2.2.2.1.
Montant initial_ Le
principe de liberté de fixation du montant des loyers ne s’applique pas à ce
régime. En effet, la fixation du montant des loyers des locaux annexes, tels
que cours, jardins, garages ou terrains nus, ne doit pas dépasser un plafond
déterminé par décret. De plus, celle des locaux principaux est strictement
limitée. Le montant des loyers ne peut jamais dépasser la valeur locative des
locaux et doit respecter trois modes de calcul. Aucun autre mode de calcul
n’est autorisé, ni aucun autre paiement, en dehors des charges et du dépôt de
garantie, ne peut être exigé pour la jouissance des locaux, tels que droit au
bail, pas de porte, droit d’entrée ou autres sommes d’argent.
Ces
trois modes de calcul sont : le
loyer scientifique, qui consiste à appliquer un prix au mètre carré, dépendant
de la catégorie des locaux appliqué à leur surface corrigée, en fonction des
dispositions d’un décret ministériel ou d’un arrêté préfectoral ;
le
loyer forfaitaire, dépendant du montant du loyer pratiqué le 1er
septembre 1948 mais qui cesse en cas de réintégration du locataire ou de
l’occupant après des travaux d’augmentation de la surface habitable au profit
du loyer scientifique ;
la
valeur locative, qui consiste à appliquer un prix au mètre carré, dépendant de
la catégorie des locaux, différent de celui applicable de celui du loyer
scientifique,, appliqué à leur surface corrigée, en fonction des dispositions
d’un décret ministériel ou d’un arrêté préfectoral mais qui cesse en cas de
réintégration du locataire ou de l’occupant, après des travaux d’augmentation
de la surface habitable, au profit du loyer scientifique.
2.2.2.2.
Majorations
2.2.2.2.1.
Majorations annuelles_ Ces montants sont, par la suite, majorés,
chaque année, d’une fraction correspondant à l’application d’un taux fixé par
décret au montant du loyer du dernier mois de l’année de location.
Si les locaux ne sont pas sous-loués et sont
suffisamment occupés, le locataire ou l’occupant peut bénéficier d’un
abattement de cette majoration, ne pouvant pas dépasser la moitié de la majoration,
en raison de leur âge, de leur état de santé ou leur situation économique, les
rendant particulièrement vulnérables.
2.2.2.2.2.
Majorations supplémentaires_ Ces dispositions ne
s’appliquent pas aux loyers forfaitaires.
2.2.2.2.2.1.
Majoration de moitié_ La majoration des loyers de moitié est
possible dans deux cas :
- dans toutes les communes, la transmission du droit au maintien dans les lieux aux ascendants et aux descendants majeurs du défunt ou de son conjoint
- dans les communes de plus de 10 000 habitants ou situées en Ile-de-France, l’occupation insuffisante ou la sous-location, jusqu’à ce que cesse cette situation. Cependant, si l’insuffisance d’occupation des locaux provient du mariage ou du décès de l’occupant ou du locataire, la majoration n’est applicable qu’à compter de l’année suivant ce mariage ou ce décès.
En cas de décès de l’occupant, cette
majoration ne s’applique pas envers le conjoint ou le descendant mineur du
locataire ou de l’occupant décédé.
En cas d’occupation spatiale insuffisante des
locaux ou de sous-location, cette majoration ne s’applique pas envers un
locataire ou un occupant âgé de plus de soixante-dix ans ou titulaire d’une
pension de grand invalide de guerre, d’une rente d’invalide du travail pour une
incapacité d’au moins 80% ou d’une allocation pour une infirmité d’au moins 80%
permettant la qualification de grand infirme.
En cas de sous-location, cette majoration ne
s’applique pas, en cas d’occupation spatiale suffisante des locaux, hormis les
pièces sous-louées, si les locataires en second sont soumis au régime étudiant
de sécurité sociale, des apprentis, des salariés de moins de vingt-cinq ans,
des personnes âgées de plus de soixante-dix ans ou un couple marié dont un
conjoint est un salarié de moins de vingt-cinq ans.
2.2.2.2.2.2.
Majoration du cinquième_ Si le logement est sous-loué partiellement,
le montant des loyers est calculé en fonction de la surface et de destination
des pièces sous-louées mais une majoration de 20% de ce montant est possible.
Cette disposition s’applique à la sous-location de locaux nus ou meublés.
2.2.2.2.2.3.
Autres majorations_ Si le bailleur n’est pas un professionnel de la
location de locaux meublés et que les meubles fournis permettent une
habitabilité minimale et sont d’une certaine valeur, le bailleur peut majorer
le montant des loyers du prix de la location des meubles. Cependant, le montant
du prix de la location des meubles ne peut pas dépasser celui du loyer, sauf si
le logement est anormalement meublé. Le logement est anormalement meublé,
lorsque que le nombre de meubles permet un confort important. En revanche, si
les meubles sont d’une valeur exceptionnelle ou luxueuse, le montant du prix de
la location des meubles ne peut pas dépasser celui des loyers. Cette règle
s’applique à la sous-location en meublé. Si le bailleur est un professionnel de
la location de locaux meublés, il ne peut pas bénéficier de cette majoration.
Si
le bailleur réalise des travaux d’augmentation du nombre de logements par la
division des logements existants comptant plus de trois pièces habitables, le
bailleur peut majorer le montant des loyers de celui de la dépense des travaux.
L’amortissement de la dépense ne peut pas dépasser dix ans.
Si
le bailleur réalise des travaux d’amélioration du logement, le montant des
loyers, déterminé par la méthode scientifique ou en fonction de la valeur
locative, va nécessairement augmenter en raison de la méthode de calcul tenant
compte des caractéristiques du logement. Si le montant du loyer est
forfaitaire, il faut l’accord du locataire, pour pouvoir l’augmenter. Cet
accord peut avoir été donné dans le contrat de bail ou postérieurement à
celui-ci.
2.2.2.2.2.4.
Remarque_ A l’exception de la majoration annuelle, les
autres cas de majoration ne peuvent pas se cumuler.
2.2.2.3.
Contestations
2.2.2.3.1.
Phase amiable_ Pour les loyers des locaux annexes, les parties
doivent faire des propositions et s’entendre sur un montant déterminé.
Pour
les loyers forfaitaires, dans les quinze jours de chaque échéance de paiement
des loyers, le locataire, l’occupant, le bailleur ou le propriétaire peut
dénoncer la convention de renonciation à la fixation scientifique des loyers,
par lettre recommandée avec accusé de réception, à laquelle est annexé un
décompte détaillé des bases de calcul des nouveaux loyers, suivant un
formulaire type établi par décret. A partir de la réception de la lettre, les
loyers seront fixés suivant le mode de calcul scientifique et il ne sera plus
possible d’en changer.
Pour les autres types de loyers, en cas de
modification des éléments ayant servi de base de calcul, le locataire,
l’occupant, le bailleur ou le propriétaire peut demander la révision du montant
des loyers, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie
d’huissier, les nouveaux éléments de calcul, avec un décompte détaillé des
bases de calcul du loyer, suivant un formulaire type établi par décret et
mentionner, à peine de nullité en cas de préjudice, le délai pour contester
cette proposition au risque de forclusion.
2.2.2.3.2.
Phase contentieuse_ Pour le montant des loyers des locaux annexes, la
partie qui conteste le montant proposé doit saisir le tribunal d’instance du
ressort dont dépend la situation des locaux, afin qu’il fixe le montant en
fonction des caractères de ces locaux, tels que leur superficie, leur proximité
des locaux principaux, des possibilités de culture et des plantations
existantes. Le juge peut recourir à l’avis d’un expert. Le montant déterminé
par l’ordonnance du juge s’impose aux parties.
Pour
la fixation des loyers des locaux principaux, si l’autre partie conteste la
proposition modifiant le montant des loyers, elle doit lui indiquer, par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier, dans les deux mois
de la réception de la proposition, sa proposition de fixation du montant des
loyers, avec les éléments permettant de le faire. S’il ne le fait pas dans le
délai, le montant des loyers proposé s’impose. Si les nouvelles propositions ne
sont pas acceptées, chaque partie peut saisir le tribunal du ressort dont
dépend la situation des locaux, par voie d’assignation. Le juge doit donc recevoir
les propositions des parties et peut désigner un expert, pour permettre de
déterminer le montant, conforme aux dispositions légales et réglementaires. Le
montant des loyers, fixé dans l’ordonnance du juge, s’impose entre les parties.
2.2.3.Preuve_ La preuve de l’existence du
loyer se fait selon les règles ordinaires du droit de la preuve.
La preuve du montant des loyers se fait par
la production des quittances, par le serment du bailleur ou par l’estimation
des lieux par un expert, uniquement à la demande du locataire, lors d’un procès
l’opposant au bailleur. Le juge n’est pas tenu de suivre l’avis de l’expert et
peut fixer lui-même le montant des loyers.
2.2.4.Sanctions
2.2.4.1.
Nullité du contrat_ En l’absence de stipulation d’un loyer
sérieux, le contrat est nul. L’action en annulation doit être intentée dans les
trente ans de la conclusion du contrat.
2.2.4.2.
Requalification du contrat_ En l’absence de stipulation
d’un loyer, le contrat doit être requalifié en contrat de prêt à usage.
2.3.
Dépôt
de garantie_
La fixation d’un dépôt de garantie n’est pas indispensable. Il ne peut pas être
exigé, si le bailleur a demandé le paiement de deux loyers d’avance. Le montant
du dépôt de garantie ne peut pas dépasser celui de deux loyers, si l’échéance
des loyers est mensuelle, et au quart des loyers annuels, si les échéances sont
supérieures au mois. Toute clause contraire est nulle. A la cessation du
contrat de bail, il doit être restitué au locataire, dans les deux mois de la
restitution des clés, à peine de produire des intérêts au taux légal. Le
bailleur peut en retenir une partie ou la totalité, s’il justifie de sommes
dues par le locataire. Ces sommes sont les loyers impayés ou les dépenses de
remise en état du local. Le bailleur doit prouver la réalité de ces sommes dues
et des dépenses engagées.
2.4.
Frais
d’établissement du contrat de bail_ Les contractants se partagent pour moitié les frais
d’établissement du contrat de bail.
2.5.Bailleur
2.5.1.
Le bail du local d’autrui_ Il n’est pas nécessaire
d’être le propriétaire du local pour pouvoir conclure un contrat de bail
dessus. L’usufruitier peut conclure un contrat de bail avec l’autorisation du
nu-propriétaire.
Le
locataire ou l’occupant d’un local peut le sous-louer ou céder son contrat de
bail, avec l’autorisation du bailleur, à la conclusion du contrat de bail, en
cours d’exécution ou dans l’exercice du droit de maintien. Le locataire ou
l’occupant doit notifier au bailleur ou au propriétaire la sous-location, par
lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois de la conclusion du
contrat, et mentionner le montant des sous-loyers, à peine de résiliation du
contrat de bail ou de déchéance du droit au maintien dans les lieux. Toutefois,
le locataire ou l’occupant est dispensé de l’accord du bailleur ou du
propriétaire, en premier lieu, en cas de sous-location partielle d’une pièce
d’un local comprenant plus d’une pièce et dans toutes les communes ou, en
second lieu, en cas de location partielle de deux pièces d’un local comprenant
au moins cinq pièces et situé en Ile-de-France ou dans les communes d’au moins
10 000 habitants, sauf clause contraire dans le contrat de bail. Le bailleur ou
le propriétaire doit respecter le contrat de sous-bail. Le locataire est soumis
aux dispositions du bail initial, voire à des conditions plus strictes
stipulées dans le contrat de sous-location. Ils disposent donc du droit au
maintien dans les lieux à l’arrivée du terme du contrat de bail initial ou à
celui du contrat de sous-location ( si le bailleur est l’occupant des locaux ),
sauf en cas de sous-location partielle des locaux. En revanche, le montant du
sous-loyer ne peut pas dépasser celui du loyer et le bailleur ou le
propriétaire peut décider d’augmenter le montant du loyer en raison de la
sous-location.
Dans les autres cas, le contrat de bail reste
valable mais ses effets sont limités. En effet, les effets du contrat ne sont
pas opposables au propriétaire du local, qui peut évincer le locataire, à tout
moment, par une action en revendication ou en réintégration. Dans ce cas, le
locataire peut engager la responsabilité du bailleur, pour inexécution de ses
obligations. Le seul cas d’opposabilité du contrat de bail au propriétaire du
local est celui du mandat apparent ou de la propriété apparente. De plus, le
contrat de bail est maintenu et est opposable au propriétaire du local, si le
bailleur a vu son acquisition anéantie par résolution ou annulation, à
condition que le locataire ait ignoré la cause de résolution ou de nullité de
l’acquisition.
2.5.2.Le
bail d’un local commun
2.5.2.1.
Communauté de biens entre époux_ Un époux peut conclure seul
un contrat de bail sur un bien immobilier à usage d’habitation commun aux
époux. Le contrat de bail répond aux mêmes conditions et produit les mêmes
effets que pour un contrat de bail conclu par un usufruitier.
2.5.2.2.
Indivision_ L’unanimité des coïndivisaires est nécessaire, à
peine d’inopposabilité aux coïndivisaires qui n’y ont pas consenti. Ces
coïndivisaires peuvent intenter une action en expulsion du locataire, dans les
trente ans de la conclusion du contrat. L’unanimité est nécessaire, pour la
conclusion, la prolongation, le renouvellement, la tacite reconduction et la
cessation du contrat de bail d’un bien indivis. L’opposition à la tacite
reconduction n’exige pas l’unanimité des coïndivisaires. L’unanimité est
écartée, si un coïndivisaire a reçu un mandat spécial et exprès des autres
coïndivisaires. Ce mandat peut résulter d’une autorisation ou d'une
habilitation judiciaire. De même, le contrat de bail est opposable aux autres
coïndivisaires, s’ils ont ratifié le contrat ou lorsque le local indivis soumis
au contrat de bail est attribué, lors du partage, au bailleur. Enfin, la
théorie de la propriété apparente joue. En revanche, la théorie du mandat
apparent semble exclue, parce qu’il est exigé un mandat spécial et exprès.
Enfin, en cas d’indivision avec gérant, les règles du contrat de bail consenti
par un usufruitier s’appliquent.
2.6.Locataire
2.6.1.
Extension du contrat_ Le cocontractant du bailleur est soumis au
contrat de bail. Cependant, le contrat de bail s’étend au conjoint du
cocontractant, sans l’accord du bailleur, même si le mariage est postérieur à
la conclusion du contrat de bail. Il en résulte que les époux sont, tous les
deux, soumis aux obligations issues du contrat de bail et bénéficient,
ensemble, des droits issus du contrat. Ainsi, ils dont solidairement tenus du
paiement des loyers, charges et réparations incombant au locataire et le
bailleur doit délivrer un congé à chacun d’eux, pour faire cesser le contrat de
bail. De plus, le congé délivré par un époux au bailleur maintient le bail au
profit de son conjoint mais il est libéré des obligations issues du bail, comme
le paiement des loyers et charges ou réparations, postérieurs à son départ.
Enfin, si les loyers ont été déterminés en fonction des ressources du ménage,
le départ d’un époux nécessite une révision du montant de loyers en fonction
des ressources de l’époux restant locataire. Ces dispositions ne bénéficient
pas au concubin notoire ou au partenaire du locataire ou de l’occupant dans le
cadre d’un pacte civil de solidarité.
3.Durée
3.1.Terme
3.1.1.
Principe_ Dans le contrat de bail à durée déterminée, le
contrat cesse à l’arrivée du terme convenu. Cependant, si le bailleur n’adresse
pas un congé à l’arrivée du terme, le contrat est tacitement reconduit. Si le
délai convenu est un délai maximal de jouissance du local, le contrat cesse à
l’arrivée du terme convenu mais, également, par le congé délivré par les
contractants durant cette durée. Dans ce cas, le congé doit remplir les
conditions identiques à celles du contrat de bail, conclu pour une durée
indéterminée.
3.1.2.
Preuve_ La durée du contrat de bail doit toujours s’établir
par écrit. Sinon, le contrat est considéré conclu pour une durée indéterminée.
3.1.3. Exception
3.1.3.1.
Maintien
dans les lieux
3.1.3.1.1.
Contenu_ A l’arrivée du terme du
contrat, le contrat de bail prend fin mais le locataire est maintenu dans les
lieux en vertu de la loi. Il n’est plus un locataire mais un occupant, dont le
titre ne réside plus dans l’existence d’un contrat de bail mais dans les
dispositions de la loi. Si le bailleur délivre un congé, le point de départ du
droit au maintien est la date où le congé est donné et non celle où il est
notifié au locataire. Le congé doit, à peine de nullité en cas de préjudice,
mentionner les dispositions légales relatives au droit au maintien automatique
dans les lieux et les conditions relatives au locataire pour en bénéficier et
préciser que l’occupant n’est pas tenu de quitter les lieux. Cependant, ce
droit est soumis aux conditions fixées dans le contrat de bail initial, à
l’exception de la clause d’indexation du loyer. Ainsi, les conditions
déterminant l’usage et la jouissance des lieux, ainsi que leurs entretien et
réparations, ou la clause résolutoire demeurent applicables après l’arrivée du
terme du contrat de bail.
Le
locataire bénéficie automatiquement de ce droit et pour une durée indéterminée.
3.1.3.1.2.
Conditions_
Pour pouvoir bénéficier de ce droit, le locataire doit avoir occupé les lieux
au titre d’un contrat de bail, de sous-location ou d’échange de contrat de
bail, tous réguliers, ou à titre de conjoint d’une partie à ces contrats et
avoir, durant toute la durée du contrat, correctement exécuté les obligations
mises à sa charge. Toutefois, le propriétaire des locaux ne peut pas invoquer
l’inexécution des obligations issues du contrat de bail, pour empêcher le jeu
du droit au maintien dans les lieux, s’il l’a tolérée sans mises en demeure
préalable.
Même
si le statut de ce bail n’est pas applicable, les occupants, locataires,
sous-locataires et cessionnaires du droit au bail ont droit au maintien dans
les lieux à l’expiration de leur contrat, lorsqu’ils bénéficient de
l’allocation personnalisée pour le logement ou de l’allocation pour le logement
ou si le propriétaire a tenté d’imposer un montant des loyers supérieur montant
licite. Ces personnes sont considérées comme bénéficiaires de l’allocation
personnalisée pour le logement ou de l’allocation pour le logement, dès
qu’elles ont obtenu le droit de percevoir ces aides, avant même de les
percevoir effectivement.
Même
si le statut de ce bail n’est pas applicable, les réfugiés ou sinistrés ont
droit au maintien dans les lieux où ils résident, jusqu’à la réparation ou la
reconstruction de leur logement correspondant à leurs besoins.
Si les conditions du droit au maintien dans
les lieux ne sont pas remplies, le propriétaire des locaux doit délivrer un
congé à l’occupant d’avoir à quitter les lieux, pour faire obstacle à ce droit.
3.1.3.1.3.
Fin du droit au maintien
3.1.3.1.3.1.
Imputables au locataire
3.1.3.1.3.1.1.
renonciation_ Le locataire peut renoncer
au droit au maintien dans les lieux, à l’expiration du contrat de bail.
3.1.3.1.3.1.2.
Décès_ Le droit au maintien de l’occupant ne se transmet pas à ses
héritiers, en cas de décès, sauf dans des cas exceptionnels abordés plus bas.
3.1.3.1.3.1.3.
Décision définitive d’expulsion_ Si locataire ou
l’occupant, qui fait l’objet d’une décision judiciaire et définitive
d’expulsion, doit quitter les lieux et ne peut plus opposer leur droit au
maintien. Cette solution se justifie par le fait que l’expulsion n’est
autorisée que si le locataire ou l’occupant ne respecte pas ses obligations.
3.1.3.1.3.1.4.
Occupation insuffisante
3.1.3.1.3.1.4.1. Temporelle_ Si le locataire ou
l’occupant n’occupe pas personnellement, d’une manière régulière et continue,
les lieux ou ne les fait pas occuper par les membres de sa famille ou les
personnes à sa charge, qui vivaient habituellement avec lui auparavant, pendant
au moins huit mois pour une année de location, pour des motifs autres que
professionnels ou légitimes, il perd son droit au maintien dans les lieux.
L’année de location est celle qui précède la date d’effet du congé. Par
exemple, si le congé est délivré au locataire ou à l’occupant le 2 février 2001
pour le 2 juin 2001, l’année de location est celle du 2 juin 2000 au 1er
juin 2001. L’occupation régulière et continue suppose une occupation
quotidienne et de longue durée dans la journée.
Si la profession du locataire ou de l’occupant le fait quitter les lieux pendant plus de quatre mois, pour se rendre hors du territoire français, le délai est réduit à six mois pendant trois ans. Le locataire ou l’occupant doit prouver le motif justifiant son abandon temporaire des lieux, lors du procès contre le bailleur ou le propriétaire des lieux. Le motif légitime, autre que professionnel, est laissé à l’appréciation souveraine du juge. Par exemple, une personne de nationalité étrangère ou de nationalité française et étrangère dont les lois du pays étranger imposent une résidence de plus de quatre mois sur leur territoire, à peine de déchéance de la nationalité, dispose d’un motif légitime.
3.1.3.1.3.1.4.2. Spatiale_ Si, à PARIS, en îLE-DE-FRANCE et dans les communes d’au
moins 10 000 habitants, le locataire ou l’occupant, son conjoint, leurs parents
et alliés, les personnes à leur charge et les personnes à leur service
affiliées à une caisse d’assurances sociales et d’allocations familiales, n’occupent
pas suffisamment les locaux, dans les six mois suivant la signification du
congé par voie d’huissier, délivré par le bailleur, ils n’acquièrent pas ou
perdent leur droit au maintien dans les lieux. L’occupation est insuffisante,
lorsque le nombre des pièces habitables des locaux loués, hors la cuisine et
les pièces indispensables à l’exercice d’une profession, dépasse de plus de
deux celui des occupants. Cependant, le sous-locataire et les pièces
sous-louées ne sont pas prises en compte pour la détermination de l’occupation
effective des locaux. De plus, si deux pièces ont été réunies après la
conclusion du contrat de bail, cette réunion ne sera pas prise en compte et il
sera compté deux pièces. De même, en cas de départ de certaines personnes, en
raison d’un mariage ou d’un décès, la détermination de l’occupation suffisante
doit s’établir qu’à l’expiration de l’année suivant ce mariage ou ce décès.
Le propriétaire des locaux doit, alors, délivrer un congé à l’occupant mentionnant, à peine de nullité en cas de préjudice, les dispositions légales et réglementaires relatives aux conditions d’occupation suffisante des locaux loués et de fin du droit au maintien. Ce congé est différent de celui énoncé plus tôt, faisant partir un délai de six mois pendant lequel les conditions d’occupation suffisante seront appréciées. Ce congé, en effet, n’a pas pour but de mettre un terme au contrat de bail et faire partir le droit au maintien dans les lieux mais de faire partir l’occupant, pour un motif déterminé par la loi, l’occupation insuffisante des locaux loués.
3.1.3.1.3.1.5.
Autre local_ Si les locaux servent de résidence secondaire, le
locataire ou l’occupant dispose ou peut disposer d’autres locaux, non justifiés
par des obligations professionnelles et correspondant à ses besoins et à ceux
des personnes de sa famille ou à sa charge, vivant habituellement avec lui
depuis plus de six mois, il n’y a plus de droit au maintien dans les lieux.
3.1.3.1.3.1.6.
Travaux d’augmentation de la surface habitable_ Si le propriétaire du
local a obtenu l’autorisation de démolir les locaux du ministre de la
construction ou de son délégué, pour en construire d’autres, d’une surface
habitable supérieure et contenant un nombre de logements plus nombreux, les
occupants de ces locaux ne peuvent pas bénéficier du droit au maintien et le
propriétaire peut leur donner un congé mentionnant, à peine de nullité en cas
de préjudice, les dispositions légales relatives au droit de réintégration des
locaux et avec un préavis de six mois pour commencer les travaux dans les trois
mois du départ du dernier occupant. En cas de nullité de la notification, les
occupants ne sont pas tenus de quitter les locaux et le propriétaire ne peut
pas entreprendre les travaux.
Il
en est de même, si le propriétaire obtient du ministre de la reconstruction et
de l’urbanisme ou du préfet l’autorisation de surélever ou additionner des
constructions, afin d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou
le confort des occupants mais rendant inhabitable les locaux.
Si
à la fin des travaux, les occupants n’ont pas trouvé des locaux conformes à
leurs besoins dans le même arrondissement ou canton ou dans les
arrondissements, cantons ou communes limitrophes, ils peuvent réintégrer les
locaux et bénéficient d’un droit de maintien. Le propriétaire doit, à peine de
nullité en cas de préjudice, par lettre recommandée avec accusé de réception ou
par voie d’huissier, les mettre en demeure de lui faire connaître leur
intention quant à ce droit, dans les mêmes formes et dans le mois de la
réception. En l’absence de réponse dans le délai et les formes requises, le
propriétaire peut louer les locaux à une autre personne.
3.1.3.1.3.1.7.
Refus d’une H.L.M._ Si les organismes de gestion des H.L.M. proposent
une offre de relogement correspondant aux besoins du locataire ou de l’occupant
et que ces derniers la refusent pour demeurer dans une H.L.M., qui est destinée
au relogement provisoire des personnes des locaux ou installations.
3.1.3.1.3.2.
Imputable au propriétaire des locaux
3.1.3.1.3.2.1.
Conditions_ Le propriétaire des locaux ne peut les reprendre qu’à
l’expiration du contrat de bail, s’il est de nationalité française ou
ressortant d’un Etat de l’Union européenne.
Si
le propriétaire dispose de plusieurs locaux occupés dans le même bâtiment, il
doit exercer son droit de reprise sur les locaux occupés par le plus petit
nombre de personnes.
Le
droit de reprise ne se transmet pas aux héritiers du propriétaire, s’il décède
avant la décision définitive de reprise. En revanche, si le décès du
propriétaire est postérieur à la décision définitive de reprise, le droit de
reprise est transmis à ses héritiers.
Le
droit de reprise peut être exercé par le seul usufruitier, et non le
nu-propriétaire, et par tous les coïndivisaires.
3.1.3.1.3.2.2. Situations
3.1.3.1.3.2.2.1. Reprise
avec relogement de l’occupant_ Le propriétaire peut faire partir l’occupant des locaux, si lui, son
conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint vont y
habiter, parce qu’ils correspondant à leurs besoins.
En
revanche, il doit procurer à l’occupant évincé des locaux équivalents
correspondant à ses besoins hygiéniques, personnels, familiaux, professionnels
et financiers, qui ne sont pas nécessairement soumis au régime de la loi du 1er
septembre 1948.
Si
le contrat de bail est déjà expiré, le propriétaire ne peut reprendre les
locaux qu’au bout de trois mois et si le contrat de bail est à durée
indéterminée, au bout du d’un délai raisonnable.
Le
propriétaire doit, alors, à peine de nullité même sans préjudice, signifier le
congé par voie d’huissier et mentionner les nom et adresse du propriétaire des
locaux de remplacement, son emplacement, son nombre de pièces, son degré de
confort, son loyer, le délai de reprise et l’identité du bénéficiaire de la
reprise.
L’occupant
ou le locataire doit, dans le mois suivant la réception de l’acte de
signification, accepter par écrit la proposition de relogement, il doit libérer
les locaux à l’expiration du délai de reprise.
S’il
refuse ou ne répond pas dans le mois suivant la réception de l’acte de
signification, le propriétaire ne peut reprendre les locaux que s’il l’assigne
afin d’obtenir la nomination d’un expert, pour indiquer, si les locaux de
remplacement correspondent aux besoins hygiéniques, personnels, familiaux,
professionnels et financiers de l’occupant ou du locataire. Le juge statue en
fonction du rapport, dont une copie est remise au propriétaire et à l’occupant
ou au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le juge
donne raison au propriétaire, l’occupant ou le locataire doit libérer les
lieux, dans le délai de reprise ou dans celui indiqué par le juge, et doit
occuper les locaux de remplacement. S’il donne raison à l’occupant ou au
locataire, ce dernier reste dans les lieux et le propriétaire ne peut les
reprendre.
3.1.3.1.3.2.2.2. Reprise
sans relogement de l’occupant_ Les motifs de reprise des locaux par le propriétaire sont identiques
aux précédents mais, de plus, il doit exister une urgence qui le dispense de
reloger l’occupant ou le locataire.
3.1.3.1.3.2.2.2.1. Minorité_ Si le bail a été consenti
par le tuteur ou l’administrateur légal ( en principe, les parents ) au nom et
pour le compte du mineur, propriétaire des locaux loués, le locataire ne
bénéficie pas d’un droit au maintien, à l’expiration du contrat de bail. Il
doit quitter les lieux, sans que le mineur, devenu majeur ou émancipé, n’ait à
le reloger. Cependant, bien entendu, il peut décider de conclure un nouveau
contrat de bail.
3.1.3.1.3.2.2.2.2. Absence
de locaux_
L’urgence peut, d’une part, résulter du fait que le propriétaire et les autres
personnes désirant y habiter ne disposent pas de locaux correspondant à leurs
besoins. Les besoins sont les intérêts personnels, ou familiaux assez
importants, prenant en considération les conditions de vie et de logement du
propriétaire et de sa famille, en fonction de leurs habitudes et de leur
situation sociale. En revanche, les moyens financiers, qui permettraient le
relogement du propriétaire ou de sa famille, ne sont pas pris en compte. Le
bénéficiaire du droit de reprise peut être un enfant majeur du propriétaire,
parce que les parents ne sont pas tenus de le loger chez eux. En revanche,
leurs enfants mineurs ne peuvent pas bénéficier du droit de reprise, sauf pour
la poursuite de leurs études. Un logement trop exigu, trop vaste ou trop
onéreux par rapport aux besoins du propriétaire ou de la famille.
Dans ce cas, si le propriétaire est locataire
d’un logement, il doit signifier le congé par voie d’huissier, six mois à
l’avance, au locataire ou à l’occupant, indiquant son intention d’exercer son
droit de reprise et mentionnant, à peine de nullité en cas de préjudice,
l’article de la loi justifiant le droit de reprise, la date et le mode
d’acquisition des locaux, les nom et adresse du propriétaire des locaux occupés
par le bénéficiaire du droit de reprise, l’emplacement de ces locaux et leur
nombre de pièces.
En effet, le propriétaire ne peut reprendre
les locaux que si l’acte d’acquisition à titre onéreux ou l’acte d’acquisition
à titre onéreux précédant l’acte d’acquisition à titre gratuit a date certaine
depuis plus de dix ans. Toutefois, après un délai de quatre ans, le propriétaire
peut saisir le tribunal d’instance du ressort dont dépend la situation des
locaux, afin d’être autorisé à reprendre les locaux. Il doit démontrer son
motif légitime par tous moyens , y compris par des éléments postérieurs à
l’acquisition du logement. Le motif légitime réside dans la nécessité de se
loger, de loger son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son
conjoint ou de se rapprocher des membres de sa famille à sa charge. Au
contraire, le désir de bénéficier d’un loyer plus important ou de tout autre
motif spéculatif n’est pas admis. En revanche, en cas d’acquisition du logement
par voie de succession, le délai d’acquisition ne s’applique pas.
De
plus, si le bénéficiaire du droit de reprise était locataire, il doit laisser à
l’occupant du logement le logement qu’il laisse vacant et doit informer le
propriétaire des locaux dans lesquels il habite, six mois avant la reprise des
locaux, et mentionner, à peine de nullité en cas de préjudice, qu’il doit
saisir le tribunal d’instance du ressort dont dépend la situation des locaux
repris, dans les quinze jours suivant la réception de la notification ( il est
donc conseillé de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception ),
pour pouvoir s’opposer à la venue du nouveau locataire ou occupant. Cette obligation ne s’applique pas aux
logements de fonction, insalubres ou inconfortables. Si ce propriétaire ne
s’oppose pas à cette venue dans le délai, son opposition n’est pas recevable et
il doit accueillir le locataire ou l’occupant. Ce propriétaire doit justifier
de motifs sérieux et légitimes, équivalents à ceux du congé dans le bail de la
loi du 6 juillet 1989, pour pouvoir s’opposer à cette venue. Si le propriétaire
de ces locaux ne s’est pas opposé dans le délai ou si le juge rejette ses motifs
d’opposition, le locataire ou l’occupant est soumis aux dispositions du contrat
de bail liant le propriétaire au bénéficiaire du droit de reprise et bénéficie
d’un droit au maintien soumis aux dispositions de ce contrat, si les locaux
sont soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, ou
d’une tacite reconduction de ce contrat.
3.1.3.1.3.2.2.2.3. Départ
des locaux_ Le
second motif d’urgence est le départ des locaux, occupés jusque-là, en raison
de l’exercice du droit de reprise par le propriétaire, sans relogement, pour
absence de locaux. Cette absence de locaux doit résulter de l’obligation de
quitter le logement de fonction, occupé depuis au moins deux ans, pour cause de
départ à la retraite non disciplinaire, licenciement non fautif ou arrivée du
terme du contrat à durée déterminée ou pour cause d’interdiction d’habiter les
locaux occupés jusque-là, de l’existence d’un arrêté de péril, de l’existence
d’une déclaration d’utilité publique ou de la réparation ou de la démolition du
bâtiment dans lequel ils se situent.
De
plus, lorsque le bénéficiaire du droit de reprise quitte son logement de
fonction, il faut que les locaux, dont il demande l’exercice du droit de
reprise, aient été acquis grâce à un acte à titre onéreux ayant date certaine
depuis plus de cinq ans ou un acte onéreux précédant un acte à titre gratuit
ayant date certaine depuis plus de cinq ans.
Enfin,
il faut que le bénéficiaire du droit de reprise ne soit pas propriétaire de
locaux correspondant à ses besoins, dans la même agglomération, qu’il pourrait
occuper. L’agglomération n’est pas nécessairement une commune mais est une zone
géographique déterminée.
Le propriétaire doit signifier le congé par
voie d’huissier au locataire ou à l’occupant indiquant son intention d’exercer
son droit de reprise et mentionnant, à peine de nullité en cas de préjudice,
l’article de la loi justifiant le droit de reprise, la date et le mode
d’acquisition des locaux, la catégorie dans laquelle se trouve le bénéficiaire
du droit de reprise et tous les éléments d’information nécessaires au contrôle
des motifs du propriétaire.
3.1.3.1.3.2.3. Refus
du droit de reprise sans relogement_ Le propriétaire ne peut pas reprendre les locaux, si
l’occupant ou le locataire le loue pour l’exercice de sa profession, depuis une
date antérieure au 1er septembre 1948, sauf si le propriétaire est
âgé de plus de soixante-cinq ans et reprend pour lui-même les locaux.
Ce
droit de reprise ne peut pas être exercé, si le bénéficiaire du droit de
reprise est âge de moins de soixante-cinq ans, alors que l’occupant ou le
locataire est âgé de plus de soixante-dix ans, dispose, personnellement ou par
l’intermédiaire des personnes qui vivent habituellement avec lui, de revenus
annuels inférieurs au montant annuel du S.M.I.C., calculé sur la base de la
durée légale de travail, et occupe effectivement les locaux.
3.1.3.1.3.2.4. Contestations_ Le locataire ou l’occupant
peut contester l’existence et les modalités d’exercice du droit de reprise du
propriétaire, les motifs le justifiant, notamment en cas d’intention de nuire
ou de contourner les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
De son côté, le propriétaire peut contester
les motifs de refus ou les obstructions du locataire ou de l’occupant à
l’exercice de son droit de reprise.
Les litiges sont portés devant le tribunal d’instance
du lieu dont dépend la situation des locaux.
3.1.3.1.3.3.
Imputable au local
3.1.3.1.3.3.1.
Accessoires du logement_ Le droit au maintien ne
concerne pas les cours, jardins ou terrains nus. Le propriétaire peut les
reprendre pour y construire des bâtiments destinés à l’habitation, si ceux-ci
ne gênent pas la jouissance des locaux. Il doit en informer les occupants en
leur laissant un préavis de six mois d’avoir à libérer les lieux le temps des
travaux et ne doit commencer les travaux que dans les trois mois du départ du
dernier occupant.
3.1.3.1.3.3.2.
Santé publique_ Si les locaux sont frappés d’une interdiction
d’habiter ou d’un arrêté de péril, le droit au maintien dans les lieux est
suspendu le temps d’application de ces décisions, sauf si elles sont
définitives.
3.1.3.1.3.3.3.
Utilité publique_ Si les locaux sont soumis à une déclaration
d’utilité publique, le droit au maintien dans les lieux disparaît mais
l’administration doit s’occuper du relogement des occupants, qui ne disposeront
plus, alors, des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 dans
leurs nouveaux locaux.
3.1.3.1.3.3.4.
Locations saisonnières_ Les occupants de locaux, destinés à des
locations saisonnières dans des sites touristiques, ne peuvent pas bénéficier
du droit au maintien dans les lieux.
3.1.3.1.3.3.5.
Logement de fonction_ A l’expiration du contrat de travail, le
contrat de bail prend fin et il n’existe aucun droit au maintien dans les
lieux. Il en est de même pour les fonctionnaires.
3.1.3.1.3.3.6.
Location ou sous-location partielle_ En cas de location d’une
part d’un local formant un ensemble indivisible avec le reste des lieux ou
étant un accessoire d’un local habité par le propriétaire, le locataire ou
l’occupant principal ne peut pas être maintenu dans les lieux.
3.1.3.1.3.3.7.
Locaux meublés_ Le propriétaire ou le locataire, en cas de
sous-location, ne peut pas se voir opposer le droit au maintien dans les lieux
par le locataire ou le sous-locataire d’un logement meublé, constituant leur
domicile ou s’il en démontre le caractère exceptionnel et provisoire. Seuls les
locataires ou sous-locataires d’un logement détruit en raison de faits de
guerre et non reconstruits peuvent bénéficier, dans ce cas-là, du droit au
maintien dans les lieux. A l’expiration du contrat de bail ou de sous-bail, le
propriétaire ou le locataire peut reprendre le mobilier garnissant le logement,
s’il justifie en avoir besoin pour sa propre installation ou celle de ses
ascendants ou descendants. En contrepartie, le montant des loyers doit être
réduit à proportion du montant de la location des meubles.
3.1.3.1.3.4.
Transmission exceptionnelle du droit_ En cas d’abandon de
domicile ou de décès de l’occupant, le droit au maintien est transmis à son
conjoint et, s’ils vivaient avec lui depuis plus d’un an, à ses ascendants, aux
enfants mineurs, aux titulaires d’une pension de grand invalide de guerre,
d’une rente d’invalidité du travail pour une incapacité égale à 80% ou d’une
allocation pour incapacité égale à 80% et qualifiés de grands infirmes.
Toutefois,
si, à PARIS, en îLE-DE-FRANCE et
dans les communes d’au moins 10 000 habitants, ces personnes n’occupent pas
suffisamment les locaux dans les trois mois du décès de l’occupant, le
propriétaire peut délivrer un congé, par lettre recommandée avec accusé de
réception. Elles doivent donc libérer les lieux des biens de l’occupant, voire
des leurs, dans le mois suivent la réception du congé. Si elles ne le font pas,
le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance du ressort de situation des
locaux, pour obtenir l’autorisation de faire procéder à l’ouverture des locaux,
de faire procéder à un inventaire par huissier et à enlever les biens mobiliers
le garnissant et ne lui appartenant pas pour les entreposer dans un
garde-meubles aux frais de la succession de l’occupant.
Si
les locaux sont destinés à un usage exclusivement professionnel, ces personnes
ne bénéficient du droit au maintien que si elles continuent d’y exercer la
profession concernée
3.2.
Résiliation
unilatérale_
Si le contrat de bail peut être conclu pour une durée indéterminée, il doit
être limité dans le temps. Le contrat de bail ne peut pas être conclu à
perpétuité, à peine de nullité. Cette nullité peut être invoquée dans une
action, intentée dans les trente ans de la conclusion du contrat. Ainsi, sont
nuls les contrats de bail indéfiniment renouvelables ou reconductibles, qui
sont transmissibles aux héritiers du locataire.
Que le contrat soit à durée déterminée ou à
durée indéterminée, seul le locataire peut le résilier. En effet, le
propriétaire ne peut résilier le contrat au locataire que s’il est à durée
indéterminée et pour exercer son droit de reprise. Il peut, également, le
faire, quelle que soit la nature du contrat de bail, en sanction du défaut
d’occupation suffisante ou de décès du locataire et de défaut d’occupation de
ses héritiers dans les trois mois du décès.
Le
locataire ne peut pas résilier le contrat, tant que le montant des loyers
n’atteint pas celui de la valeur locative du logement.
Le congé délivré par le locataire ne doit
répondre à aucune forme particulière, ni être motivé mais doit être certain et
prouvé selon les règles ordinaires du droit de la preuve des actes juridiques.
En l’absence de stipulation d’un délai de préavis, le congé doit intervenir
après un préavis conforme à l’usage des lieux et aux usages locaux. Cette durée
varie entre six et douze semaines. Si un délai de préavis est stipulé dans le
contrat, le congé délivré prématurément ne prend effet qu’à l’expiration de ce
délai conventionnel. Toutefois, si le locataire n’occupe pas suffisamment dans
l’espace les locaux loués, dans les communes dans lesquelles cette occupation
insuffisante entraîne la déchéance du droit au maintien dans les lieux, il doit
délivrer son congé, par lettre recommandée avec accusé de réception et le
contrat de bail prend fin, à compter du mois suivant la réception de cette
lettre. Le bailleur peut renoncer au congé. Si le locataire désire renoncer au
congé qu’il a délivré, il faut l’acceptation du bailleur, pour que le congé ne
prenne pas effet.
En
revanche, le congé délivré par le bailleur doit respecter certaines formes et
certains délais. Pour le cas où le propriétaire désire exercer son droit de
reprise, ces éléments ont déjà été abordés. En l’absence d’indications d’une
forme particulière, aucune forme n’est exigée.
3.3.
Clause
résolutoire_
Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, elle ne peut concerner
que le paiement des loyers et prendre effet qu’après un mois suivant la mise en
demeure, demeurée infructueuse, qui doit mentionner, à peine de nullité même
sans préjudice, le délai d’un mois à compter de la réception de la mise en
demeure pour saisir le juge d’instance statuant en matière de référé. Si le
locataire saisit le juge d’instance statuant en matière de référé, il peut
obtenir des délais de grâce pour payer les loyers impayés. Ces délais de grâce
suspendent les effets de la clause résolutoire. Seul le paiement intégral des
loyers anéantit la mise en jeu de la clause résolutoire.
3.4.Autres causes de résiliation du contrat
3.4.1.
Résiliation convenue_ Les contractants peuvent convenir de mettre
fin au contrat de bail avant l’arrivée du terme.
3.4.2.
Condition résolutoire_ Les contractants peuvent convenir d’une
condition résolutoire mettant fin au contrat. Cette condition bénéficie au
bailleur et peut consister en la cessation de ses fonctions ou d’un changement
de ses conditions d’existence, nécessitant l’installation de ses ascendants,
descendants ou ceux de son conjoint ou la disparition du motif empêchant
l’installation immédiate des locaux.
3.4.3.
Perte du local loué_ Si, en raison de la survenance d’un cas
fortuit ou de force majeure, le local loué est détruit et que le locataire ne
peut plus en jouir conformément aux stipulations du contrat ou que les dépenses
de remise en état du local sont excessives par rapport à sa valeur, le contrat
est résilié de plein droit, sans action judiciaire et sans dommages-intérêts au
profit d’un des contractants. Si cette situation est imputable à un
contractant, les règles de la responsabilité contractuelle s’appliquent.
3.4.4.
Expropriation_ En cas d’expropriation du propriétaire pour cause
d’utilité publique, le contrat de bail est résilié, sans dommages-intérêts pour
le locataire.
3.4.5.
Confusion_ Si le locataire devient propriétaire du local qu’il
loue, le contrat de bail est résilié.
3.5.
Expulsion_ Si le locataire ne libère
pas les lieux, après la cessation du contrat de bail, il dispose d’une action
en expulsion devant le juge statuant en matière de référé ou le juge de
l’exécution.
Le
locataire ou l’occupant peut bénéficier, à sa demande ou d’office, de délais de
grâce avant l’expulsion. En revanche, il peut être condamné à une astreinte,
s’il ne quitte pas les lieux par sa faute.
Si
le bailleur ou le propriétaire exerce son droit de reprise sans relogement pour
absence de locaux ou si le contrat de bail contient une condition résolutoire,
l’occupant ou le locataire ne peut pas bénéficier des délais de grâce avant son
expulsion.
Si
le contrat de bail contient une condition résolutoire, le locataire ne peut pas
être condamné à une astreinte pour quitter les lieux.
3.6.Maintien exceptionnel du contrat
3.6.1.
La vente du local loué_ Si le propriétaire du local loué le vend, le
contrat de bail est maintenu et est opposable au nouveau propriétaire. Si
l’ancien propriétaire était le bailleur, le nouveau propriétaire devient le
bailleur dans le contrat de bail et assume les mêmes obligations que l'ancien
propriétaire. Pour la détermination de sa responsabilité, il faut distinguer
les causes antérieures et postérieures à la transmission du local. Seules les
causes postérieures au transfert de propriété sont à sa charge.
Pour
que le maintien du locataire ait lieu, il faut que contrat de bail ait fait
l’objet de la rédaction d’un acte authentique, d’un acte sous seing privé
enregistré auprès de l’administration fiscale ou ait été porté à la
connaissance de l’acquéreur du local loué au moment de la vente.
4.Les obligations du bailleur
4.1.Obligation de délivrance
4.1.1.
Contenu_ Le bailleur doit mettre le local loué à la
disposition du locataire à la date convenue dans le contrat de bail. Cette mise
à disposition se fait par la remise des clés au locataire et lui laisser
l’accès à tout ce qui peut permettre la jouissance du local conforme aux
stipulations du contrat.
Le
bailleur doit mettre à disposition le local et ses accessoires. Ces accessoires
sont matériels, comme les escaliers d’accès, les parties communes,
l’ascenseur,... et juridiques comme tous les droits attachés à la jouissance du
local, tels que les servitudes.
Si
le bailleur a loué le même local à deux locataires, le locataire de bonne foi,
qui a été mis en possession du local le premier, est préféré. La mise en
possession suppose l’installation du locataire et la jouissance comme un
propriétaire. Si aucun des locataires n’a été mis en possession du local, le
locataire dont le contrat a été rédigé devant notaire, est constaté par un acte
devant notaire ou est enregistré auprès de l’administration fiscale, est
préféré. Si les deux contrats remplissent ces conditions, le locataire, dont la
date de rédaction ou d’enregistrement du contrat est la plus ancienne, est
préféré. Celui des locataires qui n’est pas préféré peut engager la
responsabilité du bailleur.
Le
bailleur doit remettre au locataire un local « en bon état d’usage et de réparation ». De plus, les éléments
d’équipement, qui garnissent le local, mentionnés dans le contrat de bail « en bon état de fonctionnement ».
Il doit donc effectuer tous les travaux nécessaires, même ceux qui seront à la
charge du locataire en cours d’exécution du contrat de bail. Pour les éléments
d’équipement, qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de bail, le locataire
en jouit dans l’état dans lequel ils se trouvent à l’entrée dans les lieux.
4.1.1.1.1.
La conformité du local aux normes minimales de
confort et d’habitabilité_ Le local doit, cependant, avoir des caractéristiques qui le rendent
conforme aux normes minimales de confort et d’habitabilité. Ces normes
consistent en un local alimenté en électricité, éventuellement, en gaz, par des
installations assurant la sécurité des usagers, la ventilation des pièces où le
gaz est utilisé et répondant à leurs besoins normaux et en eau en permanence
par une pression et un débit suffisants.
Ce
local doit avoir des sols, murs et plafonds sans infiltrations, ni remontées
d’eau, des fenêtres et des portes étanches à l’eau et en bon état de
fonctionnement et des murs, planchers, charpentes, escaliers et balcons en bon
état d’entretien avec une couverture, des raccords et des accessoires étanches.
Il
doit comporter au moins une pièce d’habitation d’une hauteur d’au moins deux
mètres vingt ( ou de deux mètres si le local n’a pas été divisé sur sa hauteur
depuis le 1er septembre 1948 ) et d’une surface d’au moins neuf
mètres carrés, s’il existe une cuisine séparée ou de douze mètres carrés, s’il
n’existe qu’un coin cuisine; d’une salle d’eau intérieure et séparée, avec une
baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau
chaude et froide, avec un sol étanche et la protection des parois de la
baignoire ou de la douche contre les infiltrations; de toilettes intérieures et
séparées de la cuisine et de la salle à manger mais pouvant se trouver dans la
salle d’eau, pourvues d’une cuvette à l’anglaise et d’une chasse d’eau ou d’un
effet d’eau, en cas de fosse étanche; d’une ouverture dans la pièce
d’habitation permettant l’aération et l’éclairement suffisants et assurant le
bon usage et la conservation du local; d’une cuisine ou coin cuisine intérieur
aménagé pour l’installation d’un appareil de cuisson ou avec un conduit
d’évacuation de fumée en bon état et comprenant un évier alimenté en eau
potable froide et eau chaude et siphon raccordé à une chute d’eaux usées.
Si
le local ne satisfait pas aux normes minimales de confort et d’habitabilité, le
locataire peut demander la mise en conformité du local dans l’année d’exécution
du contrat de bail. Le bailleur doit les réaliser. S’il refuse, le locataire peut
l’y contraindre par une action en exécution forcée, voire sous astreinte,
intentée dans le délai précèdent non écoulé. Le juge détermine, alors, la
nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Le juge peut se
prononcer sur une demande de modification du loyer.
4.1.2. Aménagements
conventionnels_
La liberté des contractants est restreinte. Le contrat de bail ne peut que
prévoir que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux de remise en
état du local. Le bailleur ne délivre pas le local « en bon état d’usage et de réparation » et les éléments
d’équipement « en bon état de
fonctionnement ». Cependant, le bailleur doit délivrer un local
répondant aux normes minimales de confort et d’habitabilité. Ces travaux de
mise en conformité aux normes ne peuvent pas être transférés au locataire par
le contrat de bail. De plus, si le locataire prend à sa charge les travaux de
remise en état du local, le contrat de bail doit prévoir l’imputation de leur
coût sur le montant des loyers, la durée et les modalités de cette imputation
et les modalités de dédommagement du locataire, en cas de départ anticipé.
Les autres clauses sont nulles et leur
annulation peut être demandée en justice dans les trente ans de la conclusion
du contrat. Cette nullité peut atteindre le contrat tout entier, si leur
insertion dans le contrat a été la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
4.1.3.Sanctions
4.1.3.1.Exécution
forcée
4.1.3.2.Résiliation
du contrat
4.1.3.3.Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat.
4.2.Obligation d’établissement d’une jouissance
paisible
4.2.1.fait
personnel
4.2.1.1. Contenu_
Le bailleur ne
doit pas troubler le locataire dans la jouissance du local loué. Il ne doit pas
modifier la forme, les conditions de jouissance ou les éléments du local loué,
sans l’accord du locataire. Il ne doit pas pénétrer, sans l’accord du
locataire, dans le local loué. Il ne doit pas injurier ou commettre d’actes
violents contre le locataire. Il ne doit pas entraver l’accès ou empêcher
l’usage du local, d’une de ses parties ou d’un de ses éléments. Il ne doit pas
faire exécuter les travaux lui incombant, dans le local loué, qui en troublent
la jouissance.
4.2.1.1.1. Troubles
de jouissance_
Les troubles de jouissance subis par le locataire doivent remplir les mêmes
conditions que les troubles de jouissance subis par un propriétaire, appelés troubles de voisinage.
Ils
doivent être prouvés par le locataire.
Le
locataire doit, cependant, supporter les travaux urgents, qui ne peuvent pas
attendre d’être réalisés à la cessation du contrat de bail, même s’ils
empêchent la jouissance d’une partie du local. Toutefois, si le trouble de
jouissance dépasse quarante jours, le locataire peut obtenir la diminution du
montant des loyers, en proportion du temps suivant ces quartante jours et de la
partie du local dont la jouissance est empêchée par ces travaux.
4.2.1.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause
la prévoyant dans le contrat est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
4.2.1.3.Sanctions
4.2.1.3.1.Exécution
forcée
4.2.1.3.2.Résiliation
du contrat
4.2.1.3.3. Exception
d’inexécution_
Le locataire peut refuser de payer les loyers, tant que le bailleur ne cessera
de troubler la jouissance du local.
4.2.1.3.4.Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat.
4.2.2.Fait
d’une autre personne
4.2.2.1.trouble
de fait
4.2.2.1.1. Contenu_ Le bailleur ne répond pas des troubles de jouissance occasionnés
par une personne étrangère au contrat de bail, consistant en une voie de fait,
sauf si cette voie de fait a été favorisée par sa faute.
Cependant,
il répond des voies de fait de son préposé dans l’exercice de ses fonctions. Il
ne répond pas de leurs abus de fonction. Ainsi, les troubles occasionnés par le
concierge ou l’agent de nettoyage du bâtiment, soumis à un régime de
copropriété, sont couverts par le bailleur.
Il
répond, également, des voies de fait d’un autre de ses locataires. Il faut que
le contenu du contrat conclu avec l’autre locataire soit à l’origine des
troubles de jouissance. Il faut que l’usage convenu dans ce contrat soit de
nature à produire des troubles de jouissance pour le locataire.
4.2.2.1.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause,
la prévoyant dans le contrat, est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
4.2.2.1.3.Sanctions
4.2.2.1.3.1.Résiliation
du contrat
4.2.2.1.3.2.Dommages-intérêts_
Pour les
troubles de jouissance occasionnés par un préposé ou un locataire du bailleur,
il s’agit d’une obligation de moyens renforcée.
S’agissant
des troubles de jouissance occasionnés par le préposé du bailleur, l’abus de
fonction doit être démontré par le bailleur.
S’agissant
des troubles de jouissance occasionnés par un autre locataire du bailleur, le
locataire peut choisir d’agir sur le plan contractuel, contre le bailleur ou
sur le plan extracontractuel, contre le locataire. Les actions contre le
locataire peuvent être les actions possessoires ouvertes à tout détenteur d’un
local troublé et l’action en responsabilité délictuelle. Dans ce cas, le
locataire doit démontrer la faute de l’autre locataire.
Si
le locataire choisit d’agir sur le plan contractuel, le bailleur doit prouver
que les troubles de jouissance découlent d’un usage abusif du local loué.
Pour
les troubles de jouissance occasionnés par une voie de fait commise par une
autre personne que le locataire ou le préposé du bailleur, il s’agit d’une
obligation de moyens. Il faut que le locataire prouve par tous moyens que la
voie de fait de la personne est directement liée à une faute du bailleur. Le
locataire doit donc prouver la faute du bailleur et le lien de causalité direct
entre cette faute et la voie de fait.
4.2.2.2.Trouble
de droit
4.2.2.2.1. Contenu_ Le bailleur doit répondre
des troubles de jouissance d’une personne qui prétend disposer d’un droit de
propriété; d’usufruit ou de servitude, sur le local loué. Les troubles couverts
sont les actions en justice, visant à l’expulsion du locataire, et les actes
matériels de maîtrise du local. Pour cela, il faut que le bailleur ait été
informé de ces troubles.
4.2.2.2.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause
la prévoyant dans le contrat est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
4.2.2.2.3.Sanctions
4.2.2.2.3.1.Résiliation
du contrat
4.2.2.2.3.2. Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat. Pour pouvoir jouer, il faut que le bailleur ait été informé des
voies de fait ou de l’action en justice intentée par la personne, qui prétend
avoir un droit sur le local loué, visant à faire partir le locataire, ou qu’il
ait été appelé en garantie par le locataire, pendant le procès relatif à cette
action.
4.2.2.2.3.3. Diminution
du loyer_ Si le
locataire est maintenu dans les lieux mais voit son droit d’usage réduit, du
fait du droit de la personne, il peut intenter une action en diminution du
montant des loyers avant l’arrivée du terme convenu.
4.3.Obligation d’entretien
4.3.1.
Contenu
4.3.1.1.
travaux d’amélioration de l’habitat_ Pour les travaux ayant pour
objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou son confort
et ne rendant pas le logement inhabitable, le bailleur doit demander
l’autorisation préalable du ministre de la construction ou de son délégué. Le
bailleur est dispensé de cette autorisation, si les travaux concernent
l’installation et la modernisation de l’eau courante, du gaz de ville, de
l’électricité, d’une salle de bains, d’une salle de douches, d’un cabinet de
toilette, avec eau courante, chaude et froide, des W.C., du chauffage central
ou d’un vide-ordures. En revanche, l’autorisation est indispensable pour les
travaux d’installation et de modernisation d’une salle de bains ou de douches,
dans des locaux réservés à l’usage exclusif d’une activité professionnelle.
Le locataire ou l’occupant ne peut pas s’y
opposer. Il doit libérer les pièces du logement concernées par les travaux,
sous trois mois, à compter de la réception de la notification par le bailleur
des travaux et permettre l’accès au logement ou accepter le passage de
canalisations.
Si
les travaux ne dépassent pas quarante jours, le montant des loyers doit être
réduit, à proportion du temps et de la partie du logement concernée. Si un
logement insuffisamment occupé dans l’espace est divisé en plusieurs logements,
les travaux doivent ne concerner que les pièces inoccupées. Si les travaux
n’affectent qu’un logement, le propriétaire doit notifier, par lettre
recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier, son intention de
les exécuter et mentionner, à peine de nullité en cas de préjudice, les
dispositions légales relatives aux travaux, ainsi que la description des
travaux, les conditions de leur exécution, l’indication des bases de calcul des
loyers et la copie de l’autorisation du ministre ou de son délégué. Si le
locataire ou l’occupant s’oppose à la réalisation de ces travaux, pour un motif
légitime et sérieux, il doit saisir le tribunal d’instance, dans les deux mois
de la réception de la notification. Le motif légitime et sérieux est
souverainement apprécié par le juge.
4.3.1.2.
Autres_ Le bailleur doit effectuer les travaux d’entretien
du local loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Ces
travaux sont ceux que le locataire n’a pas pris en charge ,en vertu du contrat
de bail. Ils ne sont pas, non plus, ceux qui consistent en la reconstruction du
local, qui a été entièrement détruit par cas fortuit. La destruction du local
est admise, lorsque les dépenses de conservation sont excessives par rapport à
sa valeur et qu’il est impropre à l’usage pour lequel il a été loué. Il doit
effectuer tous les travaux imposés par l’administration, concernant le
ravalement, l’hygiène, la sécurité. Il doit éviter la dégradation des éléments
du local, tout au long de l’occupation du locataire. En revanche, il ne doit
engager de travaux de réparation des dégradations, nécessaires pour le maintien
du local à l’usage pour lequel il a été loué, qu’à la demande du locataire.
4.3.2.
Aménagements conventionnels_ Les contractants ne peuvent
pas limiter ou étendre la responsabilité du bailleur ou préciser le contenu de
l’obligation.
Le contrat de bail ne peut pas transférer une
partie des travaux à la charge du locataire. Aucune clause du contrat de bail
ne peut modifier la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire.
Cette clause est nulle et son annulation peut être demandée dans les trente ans
de la conclusion du contrat de bail. La nullité de la clause peut atteindre le
contrat tout entier, si son insertion dans le contrat a été la cause impulsive
et déterminante de la conclusion du contrat.
De plus, le locataire peut s’entendre avec le
bailleur pour faire l’avance de certains travaux incombant au bailleur contre
la diminution proportionnelle du montant des loyers. Il peut, en cas de refus
du bailleur et de nécessité des travaux, obtenir l’autorisation de faire cette
avance sur travaux, par une requête. Le juge doit donc déterminer le montant de
la retenue sur les loyers. Si le locataire quitte les lieux, avant que la
dépense de travaux avancée n’ait été entièrement remboursée par le bailleur, le
locataire peut l’assigner en remboursement. Le juge fixe, alors, les délais et
modalités de remboursement.
En revanche, le bailleur doit toujours
effectuer les réparations nécessaires à l’usage du local pour lequel il a été
loué. La clause exclusive de responsabilité du bailleur est donc nulle et son
annulation peut être demandée dans les trente ans de la conclusion du contrat.
La nullité de cette clause peut atteindre le contrat tout entier, si
l’insertion de la clause a été la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat. De plus, les clauses limitatives de responsabilité ne
jouent pas, en cas de faute lourde ou d’intention de nuire du bailleur. De
même, le bailleur ne peut pas augmenter le montant des loyers pour la
réalisation de ces travaux. Toute clause ou convention ( même postérieure au
bail par l’accord du locataire ) est nulle.
4.3.3.
Sanction
4.3.3.1.
Interdiction d’exécution_ Pour les travaux d’aménagement
réalisés sans autorisation, sans notification, d’une manière abusive ou
vexatoire ou d’une manière différente de celle autorisée ou notifiée, le
locataire ou l’occupant peut saisir le juge d’instance statuant en matière de
référé, pour obtenir la suspension ou l’interdiction des travaux.
4.3.3.2.
Paiement direct de l’aide financière_ Pour les travaux
d’aménagement financés grâce à l’aide financière de l’agence nationale pour
l’amélioration de l’habitat, le locataire ou l’occupant peut demander à
percevoir directement cette aide à la place du propriétaire, si ce dernier ne
le rembourse pas des sommes avancées pour les financer.
4.3.3.3.
Exécution forcée_ Si le bailleur mis en demeure n’exécute pas les
travaux mis à sa charge, le locataire peut l’assigner, afin d’obtenir le
versement de l’aide financière de l’agence nationale pour l’amélioration de
l’habitat à la place du bailleur, pour pouvoir faire exécuter lui-même les
travaux.
4.3.3.4.
Résiliation du contrat
4.3.3.5.
Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation de moyens. Il n’est pas
tenu des travaux de réparation des dégradations survenues par cas fortuit ou de
force majeure. Contrairement à l’action en exécution forcée, tous les types de
travaux incombant au bailleur sont concernés, même les réparations qui
n’étaient pas nécessaires à l’usage du local pour lequel il a été loué.
4.4.Garantie contre les vices cachés
4.4.1. Contenu_ Le bailleur doit répondre
des défauts inhérents au local loué, cachés et inconnus du locataire lors de la
conclusion du contrat, rendant le local impropre à son usage. Peu importe que
le bailleur les ait ignoré, il doit en répondre. De plus, comme dans le contrat
de vente, les défauts doivent occasionner un trouble grave de jouissance du
local. L’usage du local est celui résultant des caractères du local et des stipulations
du contrat de bail.
4.4.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause
la prévoyant dans le contrat est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
4.4.3.Sanctions
4.4.3.1. Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat. Le locataire doit prouver par tous moyens que le local contient un
défaut et il doit en prouver les caractères nécessaires. Le bailleur doit
prouver par tous moyens la cause étrangère. Cependant, le locataire peut
choisir d’engager la responsabilité délictuelle du constructeur du local ou du
fournisseur des matériaux de construction dans les dix ans de la découverte du
dommage, si le défaut est un défaut de construction ou de fabrication.
4.4.3.2.Résiliation
du contrat
4.5.Obligation de sécurité
4.5.1. Contenu_
Le bailleur
doit remettre au locataire un local ne présentant aucun risque de nature à
porter atteinte à sa sécurité ou à sa santé. En conséquence, le local ne doit
effectivement pas nuire à la santé ou porter atteinte à l’intégrité physique du
locataire ou de ses occupants. De plus, il ne doit pas avoir des caractéristiques
de nature à pouvoir le faire.
4.5.2. Aménagements
conventionnels_
Aucune clause aménageant la responsabilité du bailleur est interdite et est
nulle. La nullité de la clause peut atteindre le contrat, si ll présence de la
clause a été la cause déterminante de la conclusion du contrat.
4.5.3.Sanctions
4.5.3.1. Mise
aux normes de sécurité_ Le locataire peut contraindre le bailleur de mettre le local en
conformité avec les normes de sécurité, par une action intentée devant le
tribunal d’instance.
4.5.3.2. Réduction
du montant des loyers_ Si le bailleur ne met pas le local en conformité aux normes de
sécurité, le locataire peut intenter une action en réduction du montant des
loyers, devant le tribunal d’instance. Dans ce cas, le juge diminue le montant
des loyers par sanction, sans que celui-ci n’ait à correspondre nécessairement
à la valeur du local non conforme.
4.5.3.3.Dommages-intérêts_
Il s’agit d’une
obligation de résultat.
4.6.Obligation de remboursement
4.6.1. Contenu_ Le bailleur doit rembourser
les dépenses des travaux lui incombant, effectuées par le locataire.
Il doit restituer le dépôt de garantie dans
les deux mois de la remise des clés, lorsqu’il ne justifie pas de loyers
impayés ou de travaux de réparation incombant au locataire. Passé ce délai, la
somme constituant le dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.
4.6.2. Aménagements
conventionnels_ Les
contractants peuvent convenir d’un montant maximal ou exclure tout droit à
indemnité du remboursement pour le locataire.
Le dépôt de garantie doit être restitué,
lorsqu’aucune somme n’est due par le locataire. Aucune clause ne peut prévoir
le contraire, à peine de nullité, demandée dans les trente ans de la conclusion
du contrat.
4.6.3.Sanctions
4.6.3.1.Exécution
forcée
4.6.3.2.Injonction
de payer
4.6.3.3.Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat.
5.Les obligations du locataire
5.1.Obligation d’usage conforme
5.1.1. Contenu_ Le locataire doit faire un
usage paisible du local loué. Il doit faire preuve de tranquillité et
d’honorabilité dans l’usage des lieux. En l’absence de stipulation de l’usage
dans le contrat de bail, il se déduit des circonstances de la conclusion du
contrat et de l’interprétation de la volonté des contractants par le juge.
5.1.2. Aménagements
conventionnels_
Les clauses renforçant l’obligation du locataire sont plus fréquentes que
celles qui l’allègent. Les clauses précisant le contenu de l’obligation sont
admises.
Il
est fréquent de préciser l’usage que le locataire peut faire du local. Le
locataire doit respecter l’usage des lieux déterminé dans le contrat de bail.
Ainsi, la stipulation d’une clause d’habitation exclusivement bourgeoise ne
permet que l’usage à titre de local d’habitation et interdit l’exercice d’une
activité professionnelle. En revanche, une clause d’habitation bourgeoise
permet l’exercice d’une profession libérale, sauf si l’interprétation de la
volonté des contractants et les circonstances de la conclusion du contrat
semblent l’interdire. Cependant, un local affecté à l’habitation peut servir de
domicile d’une entreprise mais ne permet pas de recevoir la clientèle. Si le
contrat de bail stipule que le local est affecté à l’usage d’habitation et
professionnel, le locataire peut ne faire du local qu’un seul des deux usages
prévus.
Le
contrat peut formuler des interdictions relatives à l’usage des lieux mais ne
peut pas interdire la détention d’un animal domestique. De plus; ces
interdictions doivent être conformes à l’ordre public et aux bonnes moeurs.
Ainsi, le contrat de bail ne peut pas interdire le locataire de recevoir ses
proches. Ces clauses sont nulles et leur nullité peut être invoquée par le
locataire, dans une action en annulation, intentée dans les trente ans de la
conclusion du contrat. Si ces clauses constituaient pour le bailleur une cause
impulsive et déterminante de conclusion du contrat, la nullité affecte le
contrat tout entier.
Lorsque
le local se situe dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété, l’usage
du local est précisé dans le règlement de copropriété. Le bailleur doit
remettre au locataire un extrait du règlement de copropriété relatif à la
jouissance et à l’usage des parties communes et privatives et au mode de
répartition des charges communes. S’il ne le fait pas, le bailleur ne peut pas
opposer le contenu du règlement au locataire. Cependant, le contrat de bail
peut prévoir un usage plus restreint du local. En revanche, il ne peut pas
prévoir un usage différent ou incompatible. Dans le cas contraire, le bailleur
engage sa responsabilité envers le syndicat de copropriété. Si l’usage du local
par le locataire est incompatible avec le règlement de copropriété et que cet
usage est conforme à celui déterminé dans le contrat de bail, le bailleur est
seul responsable envers le syndicat de copropriété. Si cet usage est abusif par
rapport au règlement de copropriété, le locataire est responsable, sur le plan
contractuel, envers le bailleur et sur le plan extra contractuel, envers le
syndicat de copropriété, sauf si le bailleur ne lui a pas communiqué les
extraits de règlement de copropriété.
Le
bailleur peut autoriser la modification de l’usage convenu des lieux. Cette
autorisation doit être un acte positif de volonté. Le silence ou l’inertie du
bailleur ne constitue pas une autorisation. Cette manifestation de volonté se
prouve par tous moyens.
5.1.3.Sanctions
5.1.3.1.Résiliation
du contrat
5.1.3.2. Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de moyens. Le caractère paisible de l’usage s’apprécie par référence à un homme
raisonnable et avisé. Toutefois, il doit être tenu compte du mode de vie et des
traditions du locataire, s’ils ne font pas courir de dangers et ne causent pas
de troubles de voisinage. Le scandale, le tapage, la débauche, la violence
envers les voisins, l’hébergement d’un fou dangereux, constituent des fautes.
Si la détention d’un animal domestique ne peut pas être interdite par le
bailleur, cet animal ne doit pas causer de troubles de voisinage ou de dégâts
chez les voisins.
5.1.3.3.Exécution
forcée
5.2.Obligation de conservation
5.2.1. Contenu_ Le locataire doit maintenir
le local dans son état initial lors de son entrée dans les lieux. Il doit donc
l’entretien du local. L’entretien suppose la réparation et le remplacement. Les
contractants peuvent désigner l’entretien à la charge du locataire.
5.2.1.1. Les
réparations locatives_ Le locataire doit l’entretien courant des jardins privatifs, notamment
des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines; la taille, l’élagage,
l’échenillage des arbres et arbustes; le remplacement des arbustes; la
réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage;
l’enlèvement de la mousse et des autres végétaux des auvents, terrasses et
marquises; le dégorgement des conduits des descentes d’eaux pluviales, chêneaux
et gouttières; ...
...le
graissage des gonds, paumelles et charnières des portes et fenêtres; les menues
réparations des boutons et poignées, des gonds, crémones et espagnolettes des
portes et fenêtres; le remplacement des boulons, clavettes et targettes des
portes et fenêtres; la réfection des mastics des vitrages; le remplacement des
vitres détériorées; le graissage des dispositifs d’occultation de la lumière
tels que stores et jalousies; remplacement des cordes, poulies ou de quelques
lames des dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies;
le remplacement des petites pièces et des clés égarées ou détériorées des
serrures et verrous de sécurité; le nettoyage, le graissage, et le remplacement
des boulons, clavettes et targettes des grilles; ...
...
le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et
tapisseries, la remise en place ou le remplacement de quelques éléments des
matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique et le
rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la
dimension et l’emplacement de ceux-ci des plafonds, murs intérieurs et
cloisons; l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification des
parquets, moquettes et autres revêtements de sol; le remplacement et la remise
en état de quelques lames de parquets; la pose de raccords de moquettes et
autres revêtements de sol; le remplacement des tablettes et tasseaux de placard
et la réparation de leur dispositif de fermeture; la fixation de raccords et le
remplacement de pointes de menuiseries telles que plinthes, baguettes et
moulures; ...
...
le dégorgement et le remplacement notamment des joints et des colliers
canalisations d’eau; l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures
d’aération et le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement des
canalisations de gaz; la vidange des fosses septiques, puisards et fosses
d’aisance; le remplacement des bilames, des pistons, des membranes, des boîtes
à eau et de l’allumage piézo-électrique, des clapets et des joints des
appareils à gaz de chauffage et de production d’eau chaude; le rinçage et le
nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries du chauffage et de la production
d’eau chaude; le remplacement des joints, des clapets et des presse-étoupes des
robinets; le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses
d’eau; le nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et appareils sanitaires;
le remplacement des tuyaux flexibles de douches; le remplacement des
interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules et tubes
lumineux; baguettes ou gaines de protection des installations électriques.
Pour
le reste, les éléments d’équipement doivent être mentionnés dans le contrat de
bail. Il s’agit de l’entretien courant et des menues réparations des appareils,
tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle,
sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à
chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de
radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs;
les menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets; le graissage
et le remplacement des joints des vidoirs et ramonage des conduits d’évacuation
des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
Si
le bailleur effectue les travaux incombant au locataire, il peut demander le
remboursement de ses dépenses.
Si
le locataire effectue des travaux incombant au bailleur, il peut demander le
remboursement de ses dépenses ou une diminution corrélative du montant des
loyers.
Si
le locataire décide de réaliser lui-même les travaux d’entretien, il a droit au
remboursement des matériaux employés. Bien entendu, le résultat de ses travaux
doit être conforme aux règles de l’art et permettre le maintien dé l’état du
local conforme à son entrée. S’il a mal réalisé les travaux, il est
responsable, par comparaison entre l’état des lieux à son entrée et son état à
la restitution du local.
Le
locataire ne doit pas transformer le local et ses éléments d’équipement, sauf
autorisation écrite du bailleur. La transformation suppose la modification du
gros oeuvre, des cloisons, des ouvertures, de la distribution des pièces ou de
la structure du local loué. En revanche, le locataire peut réaliser tous types
d’aménagement du local et des éléments d’équipement, sans que le bailleur n’ait
à en être informé ou puisse s’y opposer. Les aménagements sont les petites
modifications, qui ne peuvent pas être assimilées à des transformations, telles
que le changement de la matière, de la couleur et de la dimension du carrelage
ou le remplacement d’une moquette par un carrelage. Le locataire n’a droit à
aucune indemnisation à la cessation du contrat pour les aménagements qu’il a
réalisés, sauf clause spéciale du contrat en ce sens.
5.2.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause
la prévoyant dans le contrat est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
5.2.3.Sanctions
5.2.3.1. Encaissement
du dépôt de garantie_ Lorsque le locataire a payé une somme d’argent à l’entrée des lieux, le
bailleur peut encaisser ce dépôt, lorsque le montant des travaux atteint son
montant. Le surplus doit être restitué au locataire à la cessation du bail.
5.2.3.2. Exécution
forcée_ Ces
travaux sont les travaux de remise en état, en cas de défaut d’entretien, ou de
transformation du local.
Lorsque
la transformation du local ou des éléments d’équipement met en péril le bon
fonctionnement des éléments d’équipement ou la sécurité du local, le bailleur
peut intenter immédiatement l’action en exécution forcée pour la remise en état
des lieux .
Toutefois,
le bailleur peut choisir de conserver les transformations réalisées par le
locataire, sans devoir l’indemniser, quelle que soit la nature de la
transformation.
Si
le bailleur a payé les travaux incombant au locataire, l’exécution forcée porte
sur le remboursement de ces dépenses.
5.2.3.3.Résiliation
du contrat
5.2.3.4.Injonction
de payer
5.2.3.5. Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation de résultat renforcée. Le locataire
n’est pas tenu des dommages concernant les éléments du local, dont il doit
assumer l’entretien, s’il prouve par tous moyens la vétusté, les défauts de
construction et malfaçons, le cas fortuit ou la force majeure. Pour les
dégradations et les destructions, le locataire n’est pas tenu des dommages
qu’elles occasionnent, s’il prouve par tous moyens la survenance d’un cas de
force majeure, la vétusté, la faute du bailleur ou le fait d'une autre personne
qu’il n’a pas faite volontairement entrer dans le local.
En
effet, le locataire répond des dommages causés par les personnes qu’il fait
volontairement entrer chez lui et de ses sous-locataires. Dans ce cas, il est
toujours présumé responsable.
De
plus, lorsque les dommages subis par le bailleur sont la conséquence d’un
incendie affectant le local loué, le locataire n’est pas responsable, s’il
prouve le cas fortuit, la force majeure, le défaut de construction du local à
l’origine de l’incendie ou la communication de l’incendie par une maison
voisine. Si un de ces éléments ne peut être prouvé, il reste responsable. Cela
revient, en pratique, à lui faire prouver la cause de l’incendie. Si la cause
de l’incendie reste inconnue, le locataire reste responsable. De plus, si le
fait d’une personne étrangère au contrat de bail peut constituer un cas fortuit
ou de force majeure, s’il en revêt les caractères, les faits d’une personne que
le locataire a volontairement fait pénétrer dans le local loué ou les faits du
sous-locataire restent imputables au locataire.
Si
l’incendie concerne plusieurs locaux loués à un même bailleur, chaque locataire
est responsable envers le bailleur en proportion de la valeur locative de leur
local loué. La valeur locative du local est la valeur du droit de jouissance du
local loué. Cette valeur est déterminée en tenant compte des caractéristiques
du local loué, de l’usage qui peut en être fait en fonction de ces caractères
et des stipulations du contrat, des obligations respectives des contractants,
des prix couramment pratiqués dans le voisinage et des caractères du voisinage.
Toutefois,
ils ne sont responsables que s’ils ne parviennent pas à prouver que l’incendie
a commencé ailleurs que chez eux ou qu’il n’a pas pu commencer chez eux. Comme
dans le cas précédent, les locataires restent responsables, en cas de cause
inconnue de l’incendie.
Si
le bailleur occupe une partie des locaux comme un locataire, il supporte seul
les réparations résultant de l’incendie, sauf s’il prouve que l’incendie n’a
pas commencé dans les locaux qu’il occupe. Dans ce cas, les locataires sont présumés
responsables dans les conditions précédentes. Encore une fois, la cause
inconnue fait supporter au seul bailleur les risques de l’incendie.
L’action
en responsabilité est inutile, si l’assurance des risques locatifs des
locataires propose une indemnité réparant intégralement les dommages subis. En
cas d’indemnisation partielle, l’action en responsabilité peut servir à obtenir
le complément d’indemnisation.
5.2.4. Preuve_ L’appréciation des
dégradations se fait par rapport à l’état du local à l’entrée des lieux. Il
faut donc toujours comparer l’état à l’entrée et l’état à la restitution du
local. Le locataire reste tenu des dégradation survenues entre la cessation du
contrat de bail et la restitution du local au bailleur.
L’état des lieux à l’entrée doit toujours
être effectué et être mentionné dans un document rédigé en présence du bailleur
et du locataire. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire
peut obtenir l’établissement d’un document annexe sur l’état des éléments de
chauffage.
Si le document est établi en l’absence d’un
des contractants, il lui est inopposable.
Si ce document ne peut pas être établi en
présence des deux contractants, l’un d’eux peut charger un huissier d’établir
un état des lieux, sous la forme d’un rapport, à frais partagés. L’huissier
doit convoquer les contractants par lettre recommandée avec accusé de
réception, sept jours avant celui du rendez-vous. En l’absence de la
convocation des deux contractants, le rapport de l’huissier est inopposable au
contractant non convoqué et les frais d’huissier sont à l’unique charge de
l’autre contractant. Si un contractant est absent au rendez-vous, malgré la
convocation, le rapport de l’huissier s’impose à lui.
Si le locataire s’est opposé à
l’établissement d’un tel document, le local est considéré comme étant remis en
bon état, jusqu’à la preuve contraire, rapportée par tous moyens, par lui-même.
Si le bailleur s’est opposé à l’établissement du document ou si lui et le
locataire a négligé de le faire, l’état du local à l’entrée se prouve par les
deux contractants, par tous moyens.
Un même document doit être établi à la sortie
du locataire, dans les mêmes conditions. Il est, également, possible de
recourir à un huissier, dans les mêmes conditions que pour l’état des lieux à
l’entrée. En revanche, il n’existe pas de présomption de restitution en bon
état, en l’absence de l’établissement d’un tel document. La preuve de cet état
des lieux se fait, dans ce cas, par les deux contractants, par tous moyens.
5.3.Obligation d’assurance
5.3.1. Contenu_ Le locataire doit être
assuré contre les risques locatifs et doit remettre au bailleur une attestation
de l’assureur, à la remise des clés, et chaque année, à la demande du bailleur.
Les risques locatifs sont les risques de dégradation et de destruction du local
et de ses éléments d’équipement.
5.3.2.Sanctions
5.3.2.1.Résiliation
du contrat
5.3.2.2. Clause
résolutoire_ Le
contrat de bail peut contenir une clause résolutoire du contrat, en cas
d’inexécution de cette obligation. Dans ce cas, le contrat est résolu de plein
droit, sans action judiciaire, un mois après le commandement par voie
d’huissier, adressé par le bailleur, resté infructueux. De plus, pour être
valable, le commandement doit reproduire les dispositions légales relatives à
la mise en jeu de la clause résolutoire.
5.4.Obligation de restitution
5.4.1. Contenu_ Le locataire doit restituer
le local loué, à la cessation du contrat de bail. Cette restitution se fait par
la remise des clefs au bailleur. Il ne peut pas rester dans les lieux, après la
cessation du contrat de bail.
5.4.2. Aménagements
conventionnels_
Toute clause modifiant le contenu de cette obligation est nulle. Cette nullité
peut être demandée en justice, dans les trente ans de la conclusion du contrat
de bail et peut atteindre le contrat tout entier, si l’insertion de la clause
la prévoyant dans le contrat est la cause impulsive et déterminante de la
conclusion du contrat.
5.4.3.Sanctions
5.4.3.1. Exécution
forcée_ Il peut
obtenir, également, une indemnité pour l’occupation des lieux, qui peut être
supérieure au montant du loyer. Si cette indemnité a été convenue dans le
contrat de bail, le juge peut en réduire le montant, dans les conditions
identiques à la clause pénale.
5.4.3.2.Expulsion
5.4.3.3.Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation de résultat.
Il
peut obtenir, également, une indemnité pour l’occupation des lieux, qui peut
être supérieure au montant du loyer. Si cette indemnité a été convenue dans le
contrat de bail, le juge peut en réduire le montant, dans les conditions
identiques à la clause pénale.
5.5.Obligation de garantie du paiement des loyers
5.5.1.
Contenu_ Le locataire doit fournir au
bailleur une garantie de paiement des loyers. Cette garantie peut être la
conclusion d’un contrat de cautionnement avec une personne solvable, la
constitution d’une hypothèque sur un de ses biens immobiliers, un gage d’un de
ses biens mobiliers d’une valeur suffisante ou de garnir le local loué avec ses
meubles. En effet, le bailleur bénéficie d’un droit de saisir, faire vendre les
biens mobiliers du locataire situés dans le local loué et percevoir le prix de
vente à hauteur des loyers impayés.
Cette
obligation s’impose, même si le locataire est solvable ou s’est correctement
acquitté du paiement des loyers échus.
Le
cautionnement cesse à l’arrivée du terme du contrat ou à partir du congé
délivré au locataire ou par lui. Si le contrat est tacitement reconduit ou que
le locataire reste dans les lieux après le congé, le bailleur ne peut
bénéficier du cautionnement pour les loyers ou indemnités d’occupation
postérieurs à l’arrivée du terme ou au congé.
De
plus, le plus souvent, le bailleur exige le paiement à l’entrée des lieux du
locataire le paiement d’une somme d’argent, appelée dépôt de garantie, qui lui
servira en cas de non-paiement des loyers.
5.5.2.Aménagement conventionnel_ La liberté conventionnelle
prévaut et cette obligation peut être exclue.
5.5.3.Sanctions
5.5.3.1.
Exécution forcée
5.5.3.2. Résiliation
du contrat
5.5.3.3.
Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation de résultat.
5.6.Obligation de paiement des loyers et des charges
5.6.1. Contenu_ Le bailleur est tenu de remettre gratuitement au locataire les
quittances détaillant le loyer et les charges locatives. Il doit lui remettre
un reçu, si le locataire paie partiellement.
5.6.1.1. loyers_ Le locataire doit payer les
loyers dont le montant a été convenu dans le contrat de bail, aux échéances
convenues dans ce contrat. Les échéances sont librement fixées. Mais le
bailleur ne peut pas refuser la demande de mensualisation du locataire.
Le montant des loyers peut être réduit, si le
locataire effectue les travaux incombant au bailleur, à due concurrence du montant
des travaux. En revanche, le montant des loyers ne peut être augmenté que pour
la réalisation de travaux d’amélioration du local par le bailleur, en raison
d’une clause en ce sens ou de l’accord du locataire. Toute clause ou convention
( même postérieure au bail par l’accord du locataire ) d’augmentation du
montant des loyers pour les autres travaux est nulle.
5.6.1.2. charges
locatives_ Elles sont énumérées de
façon limitative. Aucun aménagement conventionnel n’est possible.
Les
charges locatives sont les dépenses : concernant les ascenseurs et
monte-charge relatives à l’électricité, la visite périodique, le nettoyage et
le graissage des organes mécaniques, l’examen semestriel des câbles, la
vérification annuelle des parachutes, le nettoyage annuel de la cuvette, du
dessus de la cabine et de la machinerie, le dépannage ne nécessitant pas de
réparations ou de fournitures de pièces, les fournitures de produits, du petit
matériel d’entretien, ou des lampes d’éclairage de la cabine, les réparations
des éléments de la cabine et des paliers, des balais de moteur et
fusibles ;
concernant
l’eau froide et chaude à l’usage des locataires ou de l’entretien des parties
communes du bâtiment et des espaces extérieurs, taxes et redevances comprises,
et leurs produits d’entretien, d’exploitation et de traitement, à la réparation
des fuites sur raccords et joints, au remplacement des joints, joints cloche,
flotteurs, clapets et presse-étoupes et au rodage des sièges de clapets,
réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire, à la vérification et
au réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité,
d’acquastat et de pompe, au dépannage et au nettoyage des éléments de
fourniture et de distribution d’eau chaude, au contrôle des raccordements , de
l’intensité et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, à la vérification
et réglage de l’état des résistances et des thermostats, , au contrôle de la
température d’eau, au contrôle et à la réfection d’étanchéité des raccordement
eau froide - eau chaude, au contrôle des groupe de sécurité, au rodage des
sièges de clapet des robinets, au réglage des mécanismes de chasse d’eau, au
remplacement des bilames, pistons membranes, boîtes à eau, allumage
piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, au rinçage et au
nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
concernant
le chauffage collectif relatives à l’électricité ou toute autre source
d’énergie, au nettoyage des gicleurs, filtres, électrodes et clapets des
brûleurs, à l’entretien courant et au graissage des pompes de relais, jauges,
contrôleurs de niveau, groupes moto-pompes et des pompes de puisards, au
graissage des vannes et robinets, à la réfection des presse-étoupes, au
remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie, à
l’entretien et à au réglage des appareils de régulation automatique et de leurs
annexes, à l’entretien et à la régulation des régulateurs de tirage, au réglage
des vannes, robinets et tés ne comprenant l’équilibrage, à la purge des points
de chauffage, aux frais de contrôle de combustion, à l’entretien des épurateurs
de fumée, aux opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, au
rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, au nettoyage de chaufferies, au
ramonage des chaudières, carneaux et cheminées, ) la conduite de chauffage, aux
frais de location d’entretien et de relevé de compteurs, à l’entretien de
l’adoucisseur, du détrartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur, aux
contrôles périodiques ou menues réparations visant à éviter les fuites et
recharge de fluide frigorigène des pompes à chaleur, aux vérification,
nettoyage et graissage des organes de pompes à chaleur et des capteurs
solaires, au nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires,
à la réparation des fuites sur raccords et joints, au remplacement des joints,
clapets et presse-étoupes et au rodage des sièges de clapets ;
concernant
les parties communes intérieures relatives à l’électricité, à la fourniture des
produits d’entretien et matériel nécessaire à l’entretien, à leur réparation, à
l’entretien de la minuterie, à la pose, la dépose et au remplacement des tapis
et aux frais de personnel d’entretien ;
concernant
les espaces extérieurs du bâtiment relatives à l’électricité, à l’essence, à
l’huile, aux ampoules, aux tubes d’éclairage, aux engrais, aux produits
bactéricides et insecticides, aux graines, aux fleurs, aux plants, aux plantes
de remplacement ne servant pour les massifs, haies ou plates-bandes, coupe,
désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage des allées, aires de
stationnement, abords, pelouses, massifs, plates-bandes, arbustes, haies vives,
aires de jeu, bassins, fontaines, caniveaux, canalisations, canalisations
d’évacuation des eaux pluviales, à l’entretien du matériel horticole, au remplacement
du sable des bacs et du petit matériel de jeux, à la peinture et aux menues
réparations des bancs de jardins, des équipements de jeux et des
grillages ;
concernant
l’hygiène du bâtiment relatives aux sacs en plastique, au papier nécessaires à
l’élimination des rejets, aux produits relatifs à la désinsectisation et à la
désinfection, à l’entretien et à la vidange des fosses d’aisances, à
l’entretien des appareils de conditionnement des ordures et aux frais de
personnel chargé de l’élimination des rejets ;
concernant
les équipements du bâtiment relatives à la fourniture d’énergie nécessaire à la
ventilation mécanique, au ramonage des conduits de ventilation, à l’entretien
de la ventilation mécanique, à l’entretien des dispositifs d’ouverture automatique
ou codée ou des interphones, aux visites périodiques autres que les contrôles
réglementaires de sécurité, au nettoyage et au graissage de l’appareillage fixe
de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrée et à l’abonnement
des postes de téléphone fixe ;
ainsi
que le droit au bail, les taxes ou redevances d’enlèvement des ordures
ménagères et à la taxe de balayage.
Le
bailleur a deux optiques: ou il paie les charges locatives par avance et
demande le remboursement au locataire ou il demande au locataire de payer une
provision et doit régulariser ensuite.
Si
le bailleur fait l’avance des charges locatives, il peut demander le
remboursement au locataire, au moins une fois par an.
IL
doit fournir les justificatifs des sommes engagées, comme les factures, avis
d’imposition et relevés de compte de charges de copropriété. Si le local est
soumis à un régime de copropriété, le bailleur doit fournir au locataire la
quote-part pour chaque catégorie de charges privatives et communes.
Si
le bailleur décide de demander le paiement de provisions pour charges
locatives, il doit se référer au montant des charges réelles de l’année
précédente, pour en déterminer le montant. C’est donc le montant des charges de
l’année précédente, figurant dans les résultats après régularisation, qui doit
être pris en compte. Si le local est soumis au régime de la copropriété ou que
le bailleur est une personne morale, le bailleur doit se référer au budget
prévisionnel. Le bailleur doit fournir au locataire ces résultats de la précédente
régularisation ou le budget prévisionnel. Par la suite, il faut régulariser la
situation, pour que le locataire paie le montant des charges réelles. Un mois
avant la régularisation, le bailleur doit fournir au locataire le décompte par
nature de charges. Il doit, alors, mettre à la disposition du locataire les
pièces justificatives de ces dépenses, comme les factures, avis d’imposition et
relevés de compte de charges de copropriété. Si le montant des provisions est
inférieur à celui des charges réelles, le bailleur peut demander le paiement de
la différence. Si le montant des provisions est supérieur à celui des charges
réelles, le bailleur doit restituer la différence au locataire ou peut en
imputer le montant sur les provisions de l’année prochaine.
5.6.2. Aménagements
conventionnels_
L’obligation de payer les loyers est essentielle au contrat de bail et
l’exclusion d’une telle obligation entraîne la requalification du contrat en
prêt à usage ou la nullité du contrat. En revanche, il peut être convenu de l’exclusion
des intérêts au taux légal, en cas de retard dans le paiement ou, au contraire,
la stipulation d’intérêts conventionnels de retards.
Aucun
aménagement conventionnel n’est possible pour la détermination et la
répartition des charges locatives.
5.6.3.Sanctions
5.6.3.1. Encaissement
du dépôt de garantie_ Le bailleur peut encaisser le dépôt de garantie, lorsque le montant
des loyers impayés par le locataire atteint le même montant. Le surplus doit
être restitué au locataire.
5.6.3.2. Saisie_ Le bailleur peut faire
saisir les biens mobiliers garnissant le local loué pour les faire vendre et se
payer sur le prix de vente. Cette solution s’applique, également, lorsque le
locataire a constitué une hypothèque ou un gage sur un de ses biens au bénéfice
du bailleur.
5.6.3.3. Poursuite
de la caution_
Lorsque le locataire a fourni au bailleur une caution solvable au bailleur pour
garantir le paiement des loyers, le bailleur peut engager des poursuites contre
elle, en cas de défaillance du locataire, dans les conditions de poursuite
d’une caution. Si le bailleur n’adresse pas à la caution la signification du
commandement de payer par voie d’huissier, dans les quinze jours de la
signification du commandement de payer au locataire, il ne peut pas lui
réclamer le paiement des intérêts au taux légal.
5.6.3.4.Exécution
forcée
5.6.3.5.Clause
résolutoire_
Voir les dispositions relatives à l’expulsion d’une personne d’un local
d’habitation.
5.6.3.6.Résiliation
du contrat
5.6.3.7.Dommages-intérêts_ Il s’agit d’une obligation
de résultat.
Tempéraments_ Bien entendu, si les conditions sont remplies, le
locataire peut obtenir un délai de grâce. Le locataire est dispensé de son
obligation de paiement des loyers et des charges, si la jouissance du local est
impossible ou très difficile en raison de l’inexécution des obligations du
bailleur.